当前养老行业的主旋律是亏损吗？

　　NBD:目前许多企业都声称要做养老，都看好市场前景，但似乎都在小心试水，成功的案例并不多。这是为什么呢？

　　邱浩浩：养老产业是一个新兴的产业，与其他产业相比，它的开发运营更复杂，产业链更长，涉及的行业更多，再加上专业人才严重匮乏等等因素。尽管很多投资商看到养老产业未来的机遇很多，同时他们也看到了这里面暗含的风险和挑战。所以，他们都在小心翼翼的保持一种谨慎的态度进入养老产业，这也从另一个方面说明国内的投资者在不断的成熟，思考的更多。

　　由于养老项目投资回报周期一般都要5-6年，甚至更久，对资金链的要求很高，所以很多开发商为了快速回笼资金，打着养老的幌子拿地，实际上进行房地产开发，没有进行详细的论证，更没有建立运营服务与管理体系，后期的运营可想而知，所以说国内成功的真正的养老项目案例少之又少。但是去年开始国内的一些企业已经找到了一些符合自身发展的商业模式和盈利模式，运营良好。然而进一步的复制，还需市场来检验。

　　NBD:国内企业一窝蜂进入养老产业，这是否与国外的某个时期比较相似？

　　邱浩浩：有一些相似的地方，就是都已经迈入了老龄化社会。但差异更加明显，比如老龄化的速度，社会福利保障体系，老人的养老观念，国民经济水平等等都有很大的差距。美国30年代婴儿潮老龄化，是导致美国老年社区形成的直接原因，经过几十年的发展，如今已经成为世界上较为成熟的养老产业市场。

　　我国老年人口从7.09%上升到14%经历25年，而法国用了115年，英国用了47年，德国用了40年，日本用了24年，我国与日本一样，成为世界上老龄化最快的国家，但我们还是老年人口基数最大的、未富先老的、福利保障体系不完善的国家。

　　NBD:美国做CCRC的典型公司布鲁克代尔，据我们查资料得知，已经连续亏损了10年。我们想知道，做养老是不是在很长一段时间都是不赚钱的？

　　邱浩浩：作为一名非专业人士能提出这么专业这么尖锐的问题，实在令人佩服。从我们研究的案例来看，美国的养老产业已经发展了50多年，是世界上最为成熟的养老市场，而且美国的养老模式非常健全，社会福利保障体系也很完善。其实您说的连续亏损10年的项目在现阶段的美国是不多见的，或许在70、80年代是有可能的。

　　关于投资收益的问题，您提的很对，养老项目从立项、筹备到开业的周期，本身就比一般产业要长很多，这也是中国政策的导向原因。运营达到平衡点一般需要3-4年以上，达到盈利状态一般要5-6年时间。所以，做养老项目首先要有善心，其次要有恒心才行。比如北京太阳城、上海亲和源这两个在国内较为知名的养老项目，也需5-7年才能达到平衡点。

　　NBD:目前不少民营养老机构都在亏损，据山东省的一个统计，只有10%的机构是盈利的，其余不是亏损就是保平，您觉得原因是什么呢？能够盈利的机构，是否有共性？亏损的机构是否也有共性？

　　邱浩浩：我感觉我快要失业了，因为你很快将成为专家！哈哈！其实不止山东，能够盈利的养老机构在国内占比数量的确比较低，（公办的我们暂且不说）民营养老机构分为民办盈利型和民办非盈利型，其主要区别体现在民政系统和地方政府的补贴和税费优惠方面。这二者之间的运营成本差距不用我说您应该也能算出来。在中国，80%以上的养老院是非盈利性质的，近两年才逐步增加了一些盈利性的。

　　这些非盈利性养老院的生态环境、配套设施、服务体系、医护资源、日间照料等等都处于非常落后的水平。从而导致老人不愿来，家属不放心的局面，入住率低是可想而知的。另外盈利性的养老机构呢，大部分硬件设施非常完善，要么医疗护理以及服务体系没跟上，要么定位出现偏差，要么是价格高的惊人，要么是远离中心城区，所以入住率也不高。

　　所以，定位精准且性价比高的养老项目才是未来的发展趋势。如北京英智、北京寸草春晖、上海和佑、杭州金色年华、北京太申祥和山庄等项目非常受长者及家属的青睐，正是因为区位较好、配套完善、定位准确、营销得力、服务到位、价格合理等因素促成的。

　　NBD:这个行业的利润率能够达到多少？培育期需要多长呢？

　　邱浩浩：养老项目的年经营利润率能保持在15%-20%是一个比较合理的区间。如果项目在前期选址、规划设计、市场定位、商业模式、盈利模式、配套设施、服务体系、医疗护理、营销推广这些方面做得比较好的话，达到赢利点一般需要5-6年时间。这个周期对于投资商来说是一个不小的考验，一方面需要较为雄厚的资金链，另一方面需要具备可持续的运营能力。